Le SDA modifie son point de vue sur la valorisation des droits d’usufruit sur un bien immeuble

Le Service des Décisions Anticipées (SDA) vient de publier sur son site internet (www.ruling.be) un nouveau modèle de demande de décision anticipée concernant les droits d’usufruit.

Ce modèle est le huitième mis à disposition des candidats demandeurs par le SDA et concerne les montages par lesquels une société acquiert un droit d’usufruit sur un bien immeuble et une personne physique (très souvent le dirigeant) la nue-propriété de celui-ci.

Le modèle propose d’interroger le SDA sur les points suivants :

  • Le fait que l’opération se justifie par d’autres motifs que la volonté d’éviter les impôts sur les revenus (au sens de la disposition générale anti-abus de l’article 344, § 1 du CIR)
  • La valorisation du droit d’usufruit, autrement dit la question de savoir si la constitution du droit d’usufruit ne donnera pas lieu à l’imposition d’un avantage de toute nature ou à l’imposition d’un avantage anormal ou bénévole
  • La question de la déduction à titre de charges professionnelles dans le chef de la société des frais relatifs à l’usufruit (amortissements, précompte immobilier, assurances, frais financiers, etc.

Le modèle indique au candidat demandeur les nombreuses informations qu’il conviendra de fournir à l’appui de sa demande.

L’élément intéressant dans le modèle concerne la question de la valorisation du droit d’usufruit.

Le SDA indique tout d’abord (comme dans ses avis antérieurs) que le droit d’usufruit doit être valorisé à sa « valeur réelle » et que la valorisation doit « tenir compte de l’état dans lequel se trouve le bien immeuble, des travaux encore à effectuer, des frais générés par la constitution de l’usufruit (frais de notaire, droits d’enregistrement,…), ainsi que de l’affectation effective donnée par la société au bien immobilier (utilisation propre, mise en location, usage intensif, usure,…) ».

Le SDA demande dorénavant que le demandeur produise « un rapport d’expert indépendant (par exemple un agent immobilier, un bureau comptable, une institution financière, un cabinet de révision, etc.) ».

Si la méthode de valorisation utilisée consiste (comme c’est traditionnellement le cas depuis plusieurs années) à actualiser la valeur locative sur la durée du droit, le SDA demande que le taux d’actualisation soit « déterminé en fonction du rendement locatif net du bien immobilier concerné ».

C’est sur ce dernier point que le SDA modifie sa position quant à la valorisation.  Traditionnellement, les praticiens utilisaient comme taux d’actualisation le taux des obligations d’Etat majoré d’une prime de risque.  En raison du niveau historiquement bas des taux d’intérêt, la valorisation des droits d’usufruit était poussée à la hausse.  Cette situation semble déranger le SDA qui souhaite maintenant que le facteur d’actualisation soit basé sur le rendement de l’investissement immobilier.

Dans son modèle de demande le SDA illustre son nouveau point de vue par un exemple où la valeur locative brute est égale à 18.000 EUR, la valeur locative nette à 15.000 EUR et la valeur de la pleine propriété à 250.000 EUR. Dans ce cas, le taux d’actualisation à utiliser s’élève à 6%, soit 15.000/250.000.

Ce taux d’actualisation est significativement plus élevé que le taux des obligations d’Etat majoré d’une prime de risque et aboutit donc à une valeur d’usufruit inférieure.

En ce qui concerne la réalisation de travaux, le SDA demande qu’on lui justifie que l’usufruitier et le nu-propriétaire se comporteront de manière indépendante. Ainsi, la société n’entreprendra que les travaux qui représentent un intérêt économique dans son chef et que toute autre société (tierce par rapport au nu-propriétaire) aurait entrepris dans les mêmes circonstances.

Le SDA demande de plus que les travaux réalisés au cours des 5 dernières années du droit d’usufruit soient supportés proportionnellement par l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur respective de l’usufruit/nue-propriété par rapport à la valeur de la pleine propriété au moment où les travaux en question sont réalisés.